Anlage V ausfüllen: was gehört wohin?

Einnahmen, Werbungskosten und das Zufluss-Abfluss-Prinzip · Stand: September 2026

Die eine Regel, an der die meisten scheitern: maßgeblich ist nicht, wann eine Rechnung datiert ist, sondern wann das Geld geflossen ist. Eine Dezemberrechnung, die Sie im Januar überweisen, gehört in das Jahr der Überweisung (§ 11 EStG).

Die Anlage V ist die Anlage zur Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Je vermietetem Objekt wird eine eigene Anlage ausgefüllt. Das Ergebnis — Einnahmen minus Werbungskosten — fließt in Ihr zu versteuerndes Einkommen ein und kann auch negativ sein.

Keine Zeilennummern in diesem Artikel. Die Nummerierung der Anlage V ändert sich fast jedes Jahr. Eine Zeilenangabe, die nicht zum Formular Ihres Veranlagungsjahres passt, ist schlimmer als keine — man trägt sie ab, ohne nachzusehen. Die Bezeichnungen sind stabil, danach richten wir uns.

Was als Einnahme zählt

Kaltmiete — die eigentliche Miete für den Wohnraum.
Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen — auch sie sind Einnahmen. Die Ausgaben, die Sie damit bezahlen, ziehen Sie auf der anderen Seite als Werbungskosten wieder ab.
Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung in dem Jahr, in dem sie eingehen.
Einnahmen aus Garagen, Stellplätzen und Werbeflächen.

Was ausdrücklich keine Einnahme ist

Die Kaution. Sie gehört weiterhin dem Mieter; Sie verwalten sie nur (§ 551 BGB). Erst wenn Sie am Ende etwas einbehalten, wird daraus eine Einnahme — in dem Jahr, in dem Sie sie verrechnen. Die Zinsen der Kaution stehen dem Mieter zu und sind ebenfalls nicht Ihre Einnahme.
Guthaben, das Sie an den Mieter auszahlen.

Die Zehn-Tage-Regel

Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen gibt es eine Ausnahme vom Zuflussprinzip (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG): Zahlungen, die kurze Zeit — nach ständiger Rechtsprechung zehn Tage — vor oder nach dem Jahreswechsel fließen und wirtschaftlich zum anderen Jahr gehören, werden diesem zugerechnet.

Praktisch heißt das: Die Januarmiete, die schon am 29. Dezember eingeht, zählt zum neuen Jahr. Die Dezembermiete, die erst am 3. Januar kommt, zählt noch zum alten. Bei einem Dauerauftrag zum Monatsersten trifft das jedes Jahr zu — und wird jedes Jahr übersehen.

Werbungskosten: was Sie abziehen dürfen

Posten	Was dazugehört
Abschreibung (AfA)	Jährlicher Anteil der Gebäude-Anschaffungskosten. Der Grundstücksanteil wird herausgerechnet — Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Schuldzinsen	Zinsen für das Darlehen, aber nicht die Tilgung.
Erhaltungsaufwand	Reparaturen, Wartung, Renovierung — sofort in voller Höhe abziehbar.
Umlagefähige Betriebskosten	Grundsteuer, Versicherung, Müll, Wasser, Hausmeister.
Verwaltungskosten	Hausverwaltung, Software, Kontoführung, Porto, Fachliteratur.
Fahrtkosten	Fahrten zum Objekt, etwa zur Übergabe oder zur Ablesung.
Steuerberatung	Soweit sie auf die Vermietung entfällt.

Die AfA-Sätze

Für Wohngebäude gilt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Der Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde: für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 beträgt er 3 Prozent jährlich, für ältere Gebäude in der Regel 2 Prozent, für sehr alte Bestände 2,5 Prozent. Für Neubauten mit Baubeginn in einem bestimmten Zeitfenster kommt zusätzlich eine degressive Abschreibung in Betracht (§ 7 Abs. 5a EStG). Welcher Satz für Ihr Objekt gilt, sollten Sie einmalig steuerlich klären lassen — er begleitet Sie Jahrzehnte.

Die Falle bei frisch gekauften Objekten: Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung. Wer die Sanierung über den Jahreswechsel streckt, kann das oft vermeiden; wer es erst bei der Erklärung merkt, nicht mehr.

Leerstand und Absicht

Auch für eine leerstehende Wohnung können Sie Werbungskosten geltend machen — solange Sie die Vermietungsabsicht nachweisen können. Heben Sie Inserate, Maklerverträge und Besichtigungsprotokolle auf. Ohne diesen Nachweis unterstellt das Finanzamt Eigennutzung, und der Abzug entfällt.

Was Sie das Jahr über tun sollten

Bei jeder Rechnung notieren, wann sie bezahlt wurde — nicht nur, wann sie kam. Das ist die Angabe, die am Jahresende fehlt.
Kaltmiete und Umlagen getrennt erfassen. Eine Überweisung ist ein Betrag; für die Anlage V braucht es die Aufteilung.
Belege im Original aufbewahren — acht Jahre bei Rechnungen. Siehe Aufbewahrungsfristen.

Wo die Grenze verläuft. Ob eine Position abziehbar ist und in welche Zeile sie gehört, entscheidet der Steuerpflichtige oder seine Steuerberatung. Alles andere wäre unerlaubte Hilfeleistung in Steuersachen (§ 2 StBerG). Software kann rechnen und sortieren — beraten darf sie nicht.

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Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder eine Rechtsanwältin. · Zetaro · Impressum · Datenschutz · Verträge hier kündigen