Mieter zahlt nicht: was Sie wann tun können

Verzug ohne Mahnung, Zinsen, Kündigungsschwelle und Schonfristzahlung · Stand: September 2026

Das Wichtigste zuerst: Sie müssen nicht mahnen, damit Verzug eintritt. Die Miete ist kalendermäßig bestimmt, und damit gerät der Mieter automatisch in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung ist trotzdem sinnvoll — aber als Beweis und als letzter freundlicher Schritt, nicht als Voraussetzung.

Wann die Miete fällig ist

Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Zahlungszeitraums zu entrichten. Zwei Feinheiten entscheiden hier über Tage:

Der Samstag zählt nicht mit. Nach der Rechtsprechung des BGH ist er bei dieser Frist kein Werktag — anders als sonst im Mietrecht.
Es kommt auf die Leistungshandlung an, nicht auf den Geldeingang. Wer am dritten Werktag überweist, ist pünktlich, auch wenn das Geld erst zwei Tage später ankommt.

Feiertage verschieben den Termin ebenfalls. Wer die Frist auf den Tag genau braucht, muss den Feiertagskalender des jeweiligen Bundeslandes danebenlegen.

Was Sie in eine Zahlungserinnerung schreiben — und was nicht

Hinein gehört

Welcher Monat offen ist und in welcher Höhe.
Seit wann er offen ist.
Eine konkrete Zahlungsfrist und die Bankverbindung.
Die Feststellung, dass Verzug bereits eingetreten ist.

Nicht schreiben: „Mit diesem Schreiben setze ich Sie in Verzug.“ Das ist falsch — und zwar zu Ihrem Nachteil. Es legt nahe, der Verzug beginne erst jetzt, obwohl er mit dem Fälligkeitstag begonnen hat. Verzugsschäden, die davor entstanden sind, wären damit aus der Hand gegeben.

Verzugszinsen: nennen, nicht ausrechnen

Sie können Verzugszinsen verlangen: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz ändert sich nach § 247 BGB zweimal im Jahr — zum 1. Januar und zum 1. Juli. Eine feste Zahl im Briefkopf ist deshalb nach spätestens sechs Monaten falsch. Nennen Sie den Anspruch, nicht den Betrag; den genauen Zinsbetrag rechnet man erst, wenn es ernst wird.

Keine Mahngebühr

Eine Mahnpauschale ist ohne wirksame Vereinbarung nicht ersatzfähig, und Formularklauseln dazu scheitern regelmäßig an § 309 Nr. 5 BGB. Eine „Mahngebühr 5,00 €“ ist eine Forderung, die Sie nicht durchsetzen können — und die dem Mieter einen Anlass gibt, das ganze Schreiben anzugreifen. Ersatzfähig sind dagegen die tatsächlichen Kosten der Rechtsverfolgung ab Verzug.

Ab wann eine fristlose Kündigung möglich ist

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kennt zwei Varianten. Beide sind enger, als die meisten annehmen.

Variante	Voraussetzung
a) zwei aufeinanderfolgende Termine	Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug — und der Rückstand muss eine Monatsmiete übersteigen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
b) über einen längeren Zeitraum	Über mehr als zwei Termine hinweg erreicht der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten.

„Übersteigen“, nicht „erreichen“. Bei exakt einer Monatsmiete Rückstand ist die Schwelle der Variante a noch nicht erreicht. Zwei kleine Teilrückstände in Folge genügen also nicht — ein verbreiteter und teurer Irrtum.

Die gefährliche Richtung ist „zu früh“. Wer kündigt, bevor die Schwelle erreicht ist, kündigt unwirksam. Der Mieter bleibt, das Vertrauensverhältnis ist zerstört, und man trägt die Kosten. Im Zweifel lieber einen Monat länger rechnen — oder vorher anwaltlich prüfen lassen.

Die Schonfristzahlung

Zahlt der Mieter den Rückstand vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — wenn die Zahlung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage eingeht oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt allerdings nur einmal in zwei Jahren.

Praktisch bedeutsam ist die Kehrseite: Nach der Rechtsprechung des BGH heilt die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) bleibt davon unberührt. Deshalb werden beide in der Praxis zusammen erklärt.

Die Reihenfolge in der Praxis

Nachsehen, bevor Sie schreiben. Teilzahlung? Falsches Konto? Nebenkostenguthaben verrechnet? Ein Mahnschreiben an jemanden, der gezahlt hat, kostet mehr Vertrauen als es Geld bringt.
Zahlungserinnerung, freundlich, mit Frist von etwa zehn Tagen.
Mahnung mit Fristsetzung und dem Hinweis auf weitere Schritte.
Rechnen, ob die Schwelle des § 543 überhaupt erreicht ist.
Erst dann Kündigung — und dafür anwaltliche Hilfe. Eine unwirksame Kündigung stellt Sie schlechter als gar keine.

Der beste Zeitpunkt liegt vorher. Fast alle Verfahren, die eskalieren, beginnen damit, dass ein Rückstand monatelang nicht auffällt — weil niemand das Konto gegen das Soll hält. Wer den ersten offenen Monat in der Woche bemerkt, in der er entsteht, führt ein Gespräch. Wer ihn nach einem halben Jahr bemerkt, führt einen Prozess.

Oder Sie sehen es, bevor es zwei Monate sind

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Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder eine Rechtsanwältin. · Zetaro · Impressum · Datenschutz · Verträge hier kündigen