Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es ist trotzdem das wichtigste Papier des ganzen Mietverhältnisses — und zwar für beide Seiten. Der Grund liegt in der Beweislast: Behauptet der Vermieter beim Auszug einen Schaden, muss er beweisen, dass die Wohnung vorher in Ordnung war. Ohne Einzugsprotokoll steht Aussage gegen Aussage, und das geht regelmäßig gegen den Vermieter aus.
Das klingt verkehrt herum, ist aber so. Beim Auszug beschreiben Sie einen Zustand, den beide sehen können. Beim Einzug legen Sie den Vergleichsmaßstab fest, ohne den die spätere Beschreibung wertlos ist. Wer das Einzugsprotokoll auslässt und beim Auszug einen Kratzer im Parkett findet, hat nichts in der Hand.
Und für den Mieter gilt dasselbe umgekehrt: was beim Einzug protokolliert ist, kann ihm später nicht angelastet werden. Ein sorgfältiges Protokoll schützt beide — das ist ein guter Satz für den Übergabetermin, wenn jemand keine Lust hat.
Namen und Rollen: Vermieter oder Bevollmächtigter, alle Mietparteien, gegebenenfalls ein Zeuge. Ein Protokoll wirkt vor Gericht vor allem dadurch, dass beide Seiten es gesehen und unterschrieben haben. Ohne Unterschriften ist es eine einseitige Notiz.
Jeden Raum einzeln, mit einer knappen Zustandsangabe und einer Bemerkung, wo nötig. „Wohnung in Ordnung“ ist keine Beschreibung. Nützlich sind Fotos — sie ersetzen das Protokoll nicht, aber sie belegen es. Ein Foto vom Übergabetag ist im Streitfall das, worauf es ankommt.
Strom, Gas, Wasser kalt und warm, gegebenenfalls Wärmemengenzähler — jeweils mit Zählernummer und Stand. Diese Angaben lassen sich später nicht mehr feststellen. Sie werden für die Betriebskostenabrechnung gebraucht und für die Ummeldung beim Versorger; fehlen sie, schätzt der Versorger, und die Schätzung geht selten zu Ihren Gunsten aus.
Art und Anzahl, einzeln aufgeführt: Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Garage. Fehlt später ein Schlüssel einer Schließanlage, geht es nicht um den Schlüssel, sondern um den Austausch der Anlage — und dann ist die Zahl im Protokoll die einzige Grundlage.
Je Mangel Raum und Beschreibung. Beim Einzug ist ein Mangel eine Feststellung zugunsten des Mieters; beim Auszug ist er die Grundlage einer möglichen Forderung.
Die Frist des § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit dem Rückerhalt der Wohnung — nicht mit dem Vertragsende. Wer die Schlüssel erst drei Wochen nach dem letzten Miettag bekommt, hat drei Wochen länger. Umgekehrt: wer die Wohnung schon vor Vertragsende zurückbekommt, dem läuft die Frist auch früher.
Gerechnet wird nach §§ 187, 188 BGB. Ein Beispiel:
| Rückgabe am | Frist endet mit Ablauf des |
|---|---|
| 15. März 2026 | 15. September 2026 |
| 31. August 2026 | 28. Februar 2027 |
| 31. Oktober 2026 | 30. April 2027 |
Die zweite Zeile ist der Fall, den Tabellenkalkulationen falsch rechnen: der Februar hat keinen 31. Dann endet die Frist mit dem letzten Tag des Monats (§ 188 Abs. 3 BGB), also am 28. bzw. 29. Februar — nicht am 3. März. Drei Tage Unterschied, und zwar in die gefährliche Richtung.
Zetaro führt durch Räume, Zählerstände, Schlüssel und Mängel, rechnet die Frist des § 548 BGB mit und druckt das Protokoll mit zwei Unterschriftszeilen.
Der kostenlose Tarif umfasst ein Objekt mit vollständiger Akte — ohne Zeitlimit und ohne Zahlungsdaten.
Kostenlos starten →Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder eine Rechtsanwältin. · Zetaro · Impressum · Datenschutz · Verträge hier kündigen